סקירת פסיקה בנושא היטל השבחה

היטל השבחה בחדלות פרעון –סקירת מגמות בפסיקה

בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הועדה המקומית קרית אתא –

1. בית המשפט העליון נדרש לשאלה מאימתי נוצר חוב בגין היטל השבחה על מקרקעין – מיום שנכנסה לתוקף תכנית המתאר המתייחסת למקרקעין אלה או שמא מיום מימוש הזכויות באותן מקרקעין?

2. בית המשפט מכריע כי היות ומדובר בחוק ספציפי, פק' פשיטת הרגל אשר פק' החברות יונקת ממנה, לעומת חוק כללי, התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, (הקובע כי לצורך רישום עסקה במקרקעין נדרש אישור כי אין התנגדות לכך שתרשמנה בפנקסי המקרקעין פעולות בגין מימוש זכויות במקרקעין נדונים, אשר כל אדם המבקש לבצע רישום עסקת מקרקעין חלות עליו), יש להעדיף את הוראות פק' פשיטת הרגל בענייני פירוק.

3. עוד קובע בית המשפט כי החוב נוצר ביום כניסת תוכנית המיתאר לתוקף, חוב שנוצר לפני תחילת הפירוק.

4. המשמעות –

4.1. תשלום בגין היטל השבחה יעשה בדרך הרגילה של פרעון חובות בפירוק וכך תימנע העדפת נושים.

4.2. הרשות המקומית אינה רשאית להתנות את מתן התעודות המבוקשות במכירת החלקות ע"י המפרק בפרעון חוב בהיטל השבחה.

פש"ר 384/93, בש"א 13134/00 (ת"א – יפו) כונס הנכסים נ' עיט ציוד צבאי ליצוא בע"מ (בכינוס נכסים ובפירוק) – בית המשפט המחוזי בתל אביב נדרש לשאלה האם היטל השבחה על קרקע שמומשה לטובת נושה מובטח ראויה להיחשב כהוצאת כינוס או חוב הנופל על קופת הפירוק?

1. השופטת אלשיך מסתמכת על תקדים שקבע השופט לויט וקובעת כי מי שנהנה מהשבח על הקרקע הוא הנושה המובטח ולכן אך צודק וראוי כי גם עלות השבח תיפול עליו ולא על קופת הפירוק.

2. לדעת אלשיך: "..היטל השבחה אינו חוב עצמאי בניגוד למס רגיל. היטל השבחה הוא "חוב פנימי" המתעורר ובא לעולם עם נסיון לממש את הקרקע.. אילו במקרה הזה לא היה פירוק החברה כרוך במימוש הקרקע היטל ההשבחה לא היה בא לעולם. היטל ההשבחה הינו חוב הצמוד למימוש הקרקע ואין הבדל משמעותי בין זאת לבין הוצאות כינוס אחרות..".

3. שיקולי צדק בדיני קדימה – "..לא מדובר בהתנגשויות בין השלבים השונים בסולם הנשיה בפירוק. המדובר בהוצאה פנימית של מימוש קרקע שהייתה ונותרת חלק משלב מסוים בסולם. אין כל סיבה להטיל את החיוב הזה על שלבים אחרים בסולם הנשייה".

פש"ר 717/97 בש"א 20378/02 (ת"א – יפו) עו"ד אלי זוהר נ' עיריית כפר סבא - בית המשפט נדרש לשאלה האם חוב היטל השבחה צריך להיות משולם נומינלית או בצירוף ריבית והצמדה לפי חוק התכנון והבניה בסך של 9% לשנה?

1. העירייה הסיקה מפ"ד עייט הנ"ל כי חוב היטל השבחה נחשב כהוצאות פירוק ולכן חב אף בתוספת ריביות והצמדה.

2. השופטת אלשיך קובעת כי טענה זו הגיונית ועולה בקנה אחד עם המוסד של "הוצאות פירוק" אבל העירייה יצרה "בת כלאיים" שאין לה מקום. העירייה בעצם תבעה חוב בדין קדימה וגם הוצאות פירוק על אותו חיוב.

3. אלשיך: חוב ההשבחה בא לעולם עם החלטת העירייה הקשורה להעברת הנכס, אירוע אשר בא לעולם לאחר מתן צו הפירוק. (הוצאות פירוק). אלא מה? באותה החלטה קובעת העירייה כי החוב עומד כבר 3 שנים ונושא עימו הפרשי הצמדה וריבית גבוהה.

4. יצירה של תביעת חוב "בת כלאיים" אשר זוכה הן ביתרונות של תביעת חוב וביתרונות של הוצאות פירוק ואינה סובלת מחסרונותיהן הינה התנהגות שאין לה מקום. הכרה בבני כלאיים שכאלה יבואו על חשבון יתרת הנושים ולכך אין להסכים.

5. העירייה רשאית לבחור אחת משתיים: להגיש תביעת חוב בדין קדימה או בדין רגיל או לתבוע כהוצאות פירוק את קרן החוב. קרן חוב זו יכולה לצבור ריבית לפי חוק התכנון והבניה אך ורק מכאן ואילך אם היה המפרק נמנע מתשלום החוב. באותו מקרה המפרק הסכים לתשלום קרן החוב בלבד וכך היה.

פש"ר 567/03 בש"א 8412/04 (חיפה) גד בולוס בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה כרמיאל ואח' – בית המשפט המחוזי בחיפה נדרש לשאלה האם חלה על המנהל המיוחד של החברה חובה לשלם מקופתו היטל השבחה או שהיטל ההשבחה הוא חוב רגיל, בלתי מובטח של החברה ולכן ישולם במסגרת סדרי הנשייה הרגילים אם וכאשר אלו יפרעו?

1. טרם כניסת החברה להליכי חדלות פרעון אישרה הועדה המקומית את בקשת החברה ליתן לה היתר בניה על דרך הקלה להגדלת מס' יחידות הדיור. בינתיים נקלעה החברה לחדלות פרעון ולהקפאת הליכים. עם מתן צו הקפאת ההליכים עמד הפרוייקט על ביצוע של 70%. היות וחלפה שנה ולא הוצא היתר הבנה אזי נאלץ המנהל המיוחד לבקש בקשה חדשה להקלה במספר יחידות הדיור.

2. קובעת השופטת גילאור כי מגמתו הכללית של ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה היא שמועד תשלום ההשבחה ידחה עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה השבחה. מימוש זכויות מוגדר כקבלת היתר לבניה או לשימוש, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה. עוד אומרת כי העיקרון לפיו יש לשלם את היטל ההשבחה עם מימוש הזכויות במקרקעין קשור גם לעיקרון המימוש החל בדיני המס הכלליים ולפיו אין מטילים מס אם אין מימוש.

3. גילאור: "..תשלום היטל ההשבחה הוא אחד התנאים בלעדם לא יוצא היתר בניה..". מאבחנת את פ"ד קהילת ציון אמריקאית, כאן אין ענין במועד הקובע למימוש הזכויות אלא בקיום התנאים הנדרשים למתן היתר בניה. במקרה דנן, תשלום היטל ההשבחה הוא אחד התנאים שנדרשו למתן היתר הבניה לחברה לביצוע תוספת יחידות הדיור.

4. כמו שהמנהל המיוחד אמור לקיים את התנאים האחרים שפורטו בהחלטה (הגשת חישובים סטטיים, אישור תוכניות חניות ותחבורה..) נדרש גם לשלם את היטל ההשבחה.

5. "..יש לראות את חוב היטל ההשבחה, כקודם לזכויות הנושים המובטחים והאחרים כי תשלומו הכרחי לשם מימוש נכסי החברה ומיקסום התמורה בביצוע הפרוייקט עם ההקלה בתוספת יחידות הדיור..".

תוכן פסיקה  זו  נועדה למתן אינפורמציה בלבד, והיא אינה מהווה יעוץ משפטי ואינה תחליף ליעוץ משפטי שניתן ע"י עו"ד.